BOUYGUES IMMOBILIER
Etudes de marché programmes résidentiels et commerciaux Accompagnement et lobbying en phase concours
Extrait d’une étude de chalandise à l’échelle d’un quartier urbain
EVALUATION DU MARCHÉ
Le marché de la zone de chalandise est calculé en multipliant la population de la zone de chalandise par les dépenses commercialisables dans les familles de produits qui pourraient être concernées par le projet.
Dépenses commercialisables et IDC
Hypothèse supérette + boulangerie + services de proximité
Les spécificités de la consommation locale sont considérées en appliquant les indices de disparité de consommation de la zone (IDC) pour les familles de produits envisagées.
alimentaire
| Poste | Dép./ménage/an (euros) |
| Boulangerie – pâtisserie | 427,19 |
| Surgelés et glace | 271,81 |
| Poissons et crustacés | 175,05 |
| Epicerie | 1 103,90 |
| Boissons alcoolisées | 527,66 |
| Boissons non alcoolisées | 259,38 |
| Boucherie et charcuterie | 1 323,10 |
| Fruits et légumes | 575,27 |
| Beurre, œufs, fromage | 741,66 |
| Sous-total (euros) | 5405,03 |
équipement de la personne
| Parfumerie Hygiène Beauté (euros) | 619,68 |
équipement de la maison
| Entretien ménager (euros) | 207,90 |
équipement de la maison
| Sport & remise en forme | 80,92 |
| Service (cordonnier-clés minute) | 22,40 |
| Alimentation et accessoires animaux | 102,34 |
| Sous-total (euros) | 205,66 |
Source : INSEE – ACFCI «Récapitulatif des dépenses xxxx» et CECOD «IDC xxxx»
Soit une dépense totale par an et par ménage de 6 438,27 euros pondérés à 5 794 euros en appliquant les IDC [1]
[1] L’IDC moyen de la zone est de 90 pour les familles de produits envisagées
MARCHÉ THEORIQUE TOTAL
| Population | Dépense totale / an / ménage | Total marché |
| 5 000 ménages | 5 794 euros | 33,6 millions d’euros |
Zone de chalandise urbaine
Eléments d’analyse du projet
- En bord de la RD xx, visible depuis la voie
- Important réservoir de clientèle de proximité (résidences) et passage (flux automobile)
- Possibilité de stationnement en épis devant
- Environnement disparate
- Dispersion du linéaire commerçant en micro pôles
- Section peu commerçante : locomotives (Champion et Casino) à environ 400 et 800 mètres au sud
Conclusions
Le projet xxxxx se situe sur un emplacement stratégique, le long d’un axe très passant (RD xx) avec des commerces qui seront visibles depuis la voie et disposeront de places de stationnement de surface.
En recoupant les données des agences immobilières, des commerçants interrogés sur site et des partenaires du cabinet en matière de transactions de locaux commerciaux, on peut estimer la valeur des murs du projet (prix du marché) autour de 3500 euros HT / m2.
Compte tenu de la pénurie d’offre et de la volonté de favoriser le commerce sur cet axe (source CASA), on peut néanmoins estimer que les locaux trouveraient acquéreurs jusqu’à 3700 euros/m2 pour des investisseurs.
Ce prix s’entend brut de décoffrage avec vitrine, arrivées eau et électricité (y compris climatisation) et évacuations.
Nos recommandations en termes de positionnement sont :
- Créer un ensemble attractif et qualitatif, facilement accessible depuis la voie avec du stationnement de surface devant les commerces.
- Privilégier les cellules assez grandes plutôt que des petits locaux destinés à des commerces de proximité (suffisamment nombreux) même s’ils sont néanmoins nécessaires pour assurer, le cas échéant, l’animation du site.