Références

BOUYGUES IMMOBILIER

Etudes de marché programmes résidentiels et commerciaux Accompagnement et lobbying en phase concours

Extrait d’une étude de chalandise à l’échelle d’un quartier urbain

EVALUATION DU MARCHÉ

Le marché de la zone de chalandise est calculé en multipliant la population de la zone de chalandise par les dépenses commercialisables dans les familles de produits qui pourraient être concernées par le projet.

Dépenses commercialisables et IDC

Hypothèse supérette + boulangerie + services de proximité

Les spécificités de la consommation locale sont considérées en appliquant les indices de disparité de consommation de la zone (IDC) pour les familles de produits envisagées.

alimentaire
PosteDép./ménage/an (euros)
Boulangerie – pâtisserie427,19
Surgelés et glace271,81
Poissons et crustacés175,05
Epicerie1 103,90
Boissons alcoolisées527,66
Boissons non alcoolisées259,38
Boucherie et charcuterie 1 323,10
Fruits et légumes575,27
Beurre, œufs, fromage741,66
Sous-total (euros)5405,03
équipement de la personne
Parfumerie Hygiène Beauté (euros)619,68
équipement de la maison
Entretien ménager (euros)207,90
équipement de la maison
Sport & remise en forme80,92
Service (cordonnier-clés minute)22,40
Alimentation et accessoires animaux 102,34
Sous-total (euros)205,66

Source : INSEE – ACFCI «Récapitulatif des dépenses xxxx» et CECOD «IDC xxxx»

Soit une dépense totale par an et par ménage de 6 438,27 euros pondérés à 5 794 euros en appliquant les IDC [1]

[1] L’IDC moyen de la zone est de 90 pour les familles de produits envisagées

MARCHÉ THEORIQUE TOTAL

PopulationDépense totale / an / ménageTotal marché
5 000 ménages5 794 euros33,6 millions d’euros

Zone de chalandise urbaine

Eléments d’analyse du projet

  • En bord de la RD xx, visible depuis la voie
  • Important réservoir de clientèle de proximité (résidences) et passage (flux automobile)
  • Possibilité de stationnement en épis devant
  • Environnement disparate
  • Dispersion du linéaire commerçant en micro pôles
  • Section peu commerçante : locomotives (Champion et Casino) à environ 400 et 800 mètres au sud

Conclusions

Le projet xxxxx se situe sur un emplacement stratégique, le long d’un axe très passant (RD xx) avec des commerces qui seront visibles depuis la voie et disposeront de places de stationnement de surface.

En recoupant les données des agences immobilières, des commerçants interrogés sur site et des partenaires du cabinet en matière de transactions de locaux commerciaux, on peut estimer la valeur des murs du projet (prix du marché) autour de 3500 euros HT / m2.

Compte tenu de la pénurie d’offre et de la volonté de favoriser le commerce sur cet axe (source CASA), on peut néanmoins estimer que les locaux trouveraient acquéreurs jusqu’à 3700 euros/m2 pour des investisseurs.

Ce prix s’entend brut de décoffrage avec vitrine, arrivées eau et électricité (y compris climatisation) et évacuations.

Nos recommandations en termes de positionnement sont :

  1. Créer un ensemble attractif et qualitatif, facilement accessible depuis la voie avec du stationnement de surface devant les commerces.
  2. Privilégier les cellules assez grandes plutôt que des petits locaux destinés à des commerces de proximité (suffisamment nombreux) même s’ils sont néanmoins nécessaires pour assurer, le cas échéant, l’animation du site.